Успех капитализма обусловлен его децентрализованным характером, поскольку потребители сами могут свободно принимать решения.
В условиях свободного рынка, таких как нынешний рынок недвижимости Кипра, силы спроса и предложения взаимодействуют. В Лимассоле, в частности, общая картина ясна: с одной стороны, ограниченное предложение доступного жилья из-за стагнации строительной отрасли с 2012 по 2015 год, с другой стороны, Лимассол привлек сотни иностранцев, работающих на предприятиях города, а также сотни студентов университетов. Все желают снять жилье, поскольку жесткие требования банков очень затрудняют получение потенциальными покупателями ипотеки. В результате спрос на арендуемое жилье значительно выше, чем в других городах.
Всякий раз, когда спрос превышает предложение, как это происходит сегодня в Лимассоле, цены растут. Последствия этого двояки: а) повышение цен затрудняет потребителям покупку недвижимости, что снижает спрос, и б) стимулирует застройщиков к активизации их деятельности.
Рассмотрим подробнее эти два результата:
Потребители покупают меньше.
В случае Лимассола внезапное повышение арендной платы в конечном итоге приведет к снижению спроса на арендуемое жилье до тех пор, пока не будет достигнуто равновесие между спросом и предложением. В конце концов цены стабилизируются, но не начнут снижаться до тех пор, пока не осуществится второй результат, как показано ниже.
Застройщики строят больше
За последние 18 месяцев арендная плата в Лимассоле выросла на 30-50% (в зависимости от местоположения недвижимости и индекса, на который вы ссылаетесь). В то же время и за тот же период цены на покупку недвижимости выросли лишь на 3-4%. Это значительное расхождение означает, что арендная доходность (основанная на закупочных ценах) резко возросла.
Например:
Стоимость недвижимости в январе 2017 года: 300 000 евро
Годовая арендная плата в 2017 году: 12 000 евро (1000 евро в месяц).
Годовой доход: 4%
Ежегодный рост цен на 4%: стоимость недвижимости в июле 2018 года: 312 000 евро
Годовая арендная плата в июле 2018 года: 12 000 евро (1 000 евро в месяц).
Годовой доход: 5,8%.
Особенно в то время, когда процентные ставки по всему миру очень низкие, это внезапное повышение арендной платы убедило многих частных и институциональных инвесторов в том, что инвестиции в покупку-аренду недвижимости, безусловно, стоят того. Повышенный интерес со стороны инвесторов, в свою очередь, побуждает застройщиков строить больше, в то время как цены на недвижимость, как ожидается, будут расти. Высокие арендные ставки всегда являются предвестником роста цен на недвижимость.
Если и a), и б) совпадают, то можно ожидать следующего:
В связи с высокой арендной платой спрос на арендуемое жилье будет снижаться.
Когда спрос на арендуемое жилье падает, снижается и арендная доходность.
Инвесторы будут готовы покупать недвижимость по более высокой цене.
Когда закупочные цены растут, а доходность аренды падает, интерес к покупке недвижимости снижается, а вместе с ним и спрос.
Когда спрос падает, застройщики строят меньше.
Приведенный выше сценарий описывает текущую ситуацию в Лимассоле – и на Кипре в целом.
Именно здесь прекрасный в остальном свободный рынок выявляет свои недостатки и где требуется ограниченное вмешательство государства. Такое вмешательство должно быть сосредоточено на создании доступного жилья для тех, кто не может платить высокую арендную плату, определяемую свободным рынком.
В этой связи Кипрская ассоциация застройщиков земли и зданий выражает признательность правительству за его незамедлительную реакцию и разработку плана строительства доступного жилья, а Палате представителей – за рассмотрение предложения о внесении поправок в действующее законодательство об аренде и контроле за арендой. Последнее значительно укрепит доверие собственников к рынку и побудит их сдавать в аренду любое свободное жилье, поскольку они больше не будут избегать сдачи своего имущества в аренду, опасаясь оказаться заложниками арендаторов, которые не платят арендную плату, но продолжают занимать его в течение пяти-десяти лет. Рост доступности жилья для аренды в конечном итоге приведет к снижению арендной платы.
